Группа «Самолет» (SMLT) в конце 2023 года стала крупнейшим в России девелопером по объемам строящегося жилья. На сегодняшний день она удерживает эту позицию: по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), она возводит 4,78 млн кв. м такой недвижимости.
В последнее время «Самолету», как и другим российским застройщикам, пришлось столкнуться с последствиями роста ключевой ставки и отмены основной программы льготной ипотеки под 8%. Программа, которая завершилась 1 июля 2024 года, поддерживала продажи жилья в сегменте эконом- и комфорт-класса— таких проектов в портфеле «Самолета» большинство. Кроме того, в прошлом году сообщалось о возможной смене акционеров девелопера и массовых увольнениях сотрудников в компании.
Анна Акиньшина, гендиректор «Самолета», в интервью РБК рассказала о жизни при ключевой ставке 21%, мерах поддержки спроса, региональной экспансии, а также объяснила, почему часть сотрудников возвращается в компанию после ухода.
Содержание:
- О стратегии девелопера и задачах на посту гендиректора
- Про актуальный список акционеров
- Про численность сотрудников компании
- Как отмена основной программы льготной ипотеки отразилась на спросе
- Прогноз продаж жилья и взаимодействие с банками
- О продаже проектов и развитии на Дальнем Востоке
- Планы по рынку ИЖС и коммерческой недвижимости
- Сроки IPO "Самолет Плюс" и акции "Самолета"
«Среднестатистический гражданин не может позволить себе ипотеку»
— В прошлом году вы были назначены генеральным директором «Самолета». Как с того момента изменилась стратегия девелопера?
— Начнем с того, что «Самолет»— лидер рынка жилищного строительства в России с портфелем проектов более 5,2 млн кв. м. У нас крупнейший земельный банк— 45 млн кв.м, по последней оценке, опубликованной в 2023 году, что позволяет достаточно уверенно чувствовать себя в сегменте массмаркета. Вызовы 2024 года: ключевая ставка на уровне 21%, отмена массовой льготной ипотеки и ужесточение денежно-кредитной политики— скорректировали подход, но не изменили стратегию. Мы одна из тех отраслей, у которой операционный цикл длится три года, и это важно учитывать. Для нас снижение или рост— предсказуемые циклы развития рынка.
При этом наша ключевая цель остается прежней— быть №1 для клиентов не только при первичном выборе, но и при повторном. По статистике, более трети наших покупателей при переезде или покупке нового жилья вновь приобретают квартиры «Самолета». Для нас это важный показатель качества и востребованности продукта, на этой задаче мы продолжаем фокусироваться.
— Какие задачи и цели перед вами поставили акционеры?
— Акционеры поставили передо мной задачу сохранить лидерство, усилив операционную эффективность и рентабельность. Основной фокус мы держим на развитии региональных проектов, управлении долговыми обязательствами и повышении ликвидности.
В дальнейшем мы планируем сосредоточить запуск новых проектов в точках высокого спроса. Активно развиваем дополнительные направления, такие как ГАБы (готовые арендные бизнесы), ЗПИФы и цифровые продукты, чтобы диверсифицировать доходы.
Наши базовые принципы сегодня— развитие в маржинальных сегментах, запуск проектов в востребованных локациях, диверсификация, ускоренная монетизация за счет продажи части земельных участков и применения собственных технологических разработок.
— Вы говорите о следующем этапе роста. У вас уже есть примерные сценарии развития событий на ближайшее время?
— Сейчас мы не видим снижения спроса, а скорее фиксируем ситуацию, когда среднестатистический гражданин нашей страны не может позволить себе стандартную ипотеку из-за заградительных ставок.
С начала года в стране выдано 100 тыс. ипотечных кредитов— на 40% меньше, чем год назад. Рынок поддерживают в основном льготные ипотечные программы— на них приходится около 60% выдач. Ожидаем, что на среднесрочном горизонте будет происходить постепенное восстановление кредитования как по рыночным программам, так и с господдержкой. Этому будут способствовать как уже принятые меры: отмена лимитов, снижение макронадбавок по ипотечным кредитам и повышение уровня возмещения банкам,— так и продвигаемые рынком. И, естественно, снижение ключевой ставки.
В перспективе, при высоких ставках, в целом на рынке вероятны сокращение новых запусков и дефицит предложения к 2026 году. Это может привести к росту цен. А мы стремимся сохранить доступность жилья, продолжая выводить точечные проекты в местах высокого спроса. К томуже регуляторы обсуждают субсидирование ставок проектного финансирования, что поддержит рынок и стимулирует застройщиков.
Анна Акиньшина(Фото: Михаил Гребенщиков / РБК)
Чем известен «Самолет»
Компания была основана в 2012 году, она специализируется на строительстве жилья. Долгое время она работала в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, но впоследствии активно начала наращивать регионы присутствия. Сейчас в активной стадии строительства у группы находится 4,8 млн кв. м (по данным ЕИСЖС) или 5,2 млн кв. м (согласно информации Единого ресурса застройщиков). На текущий момент «Самолет»— крупнейший девелопер жилья в России.
Группа «Самолет»— публичная компания: с октября 2020 года ее акции торгуются на Мосбирже под тикером SMLT. Основные акционеры компании— Михаил Кенин и Павел Голубков. Капитализация группы на текущий момент оценивается в 75,9 млрд руб.
По итогам первого полугодия 2024 года (более поздних данных пока нет) выручка группы составила 170,8 млрд руб. (+69% год к году), согласно МСФО. Чистая прибыль за этот период достигла 4,7 млрд руб. (против 9,2 млрд руб. за первые шесть месяцев 2023 года). Впоследствии компания раскрыла операционные результаты на основе управленческой отчетности за 2024 год. Из них следовало, что объем продаж первичной недвижимости составил 282 млрд руб. (1 301,8 тыс. кв. м), а общее количество заключенных контрактов— 37,9 тыс.
«Фундаментальных преобразований нет и не планируется»
— В прошлом году появилась информация, что «Самолет» может сменить собственников, а один из основных акционеров девелопера— Михаил Кенин— продать свою долю в компании. Насколько она соответствовала действительности?
— Компания не комментирует действия акционеров. На сайте центра раскрытия корпоративной информации можно найти актуальный список акционеров— аффилированных лиц. В нем присутствует Михаил Кенин, и там четко указана его доля. Более того, его представители опровергли появившуюся в СМИ информацию.
В целом мы узнаем об изменениях в структуре наших акционеров из периодических выписок регистратора— там есть незначительные изменения по сравнению с прошлым годом. Но существенных и фундаментальных преобразований нет и не планируется.
По данным списка аффилированных лиц ПАО ГК «Самолет» за второе полугодие 2024 года, крупнейшими акционерами выступают: Михаил Кенин (30,29%), Павел Голубков (24,32%), Игорь Евтушевский (5,85%), Дмитрий Голубков (2,18%). По оценке компании, в свободном обращении сейчас находится 20% акций.
— Интересовалисьли другие игроки покупкой компании? Рассматриваетели вы сами приобретение бизнесов других девелоперов?
— «Самолет» сегодня самый большой девелопер в России и, наверное, в Европе. Пока цель стать самыми большими в мире мы для себя не ставим и сконцентрированы именно на максимизации прибыльности текущего портфеля.
При этом в рамках нашей операционной деятельности мы обсуждаем реализацию совместных проектов с различными интересантами. К нам часто приходят партнеры, которые тоже планируют строить жилые комплексы и в Москве, и в Московской области, и в регионах и хотят работать с нашим земельным банком. Но эти запросы точечные: они касаются либо конкретного проекта, либо одной или двух очередей наших действующих объектов.
И опятьже, это история в первую очередь про повышение эффективности процессов. Например, у нас есть проект, где мы планируем стартовать с очередью в 2033 году. К нам обратился один из наших партнеров и сказал, что готов в рамках этого комплекса реализовать его быстрее. Мы считаем, что такой подход поможет «раскачать локацию», даст возможность клиенту выбирать между разными продуктами и добавит стоимости.
— В 2023 году компания завершила приобретение группы МИЦ. Как спустя время вы оцениваете эффект от этой сделки? Насколько быстро прошла интеграция девелопера в бизнес «Самолета»?
— Интеграция МИЦ заняла у нас четыре месяца. Мы готовились к ней еще в тот период, когда проходила сделка, и очень быстро перехватили управление проектами. Для нас это был понятный бизнес, мы, условно, делаем ровно тоже самое. Приобретение девелопера позволило нам нарастить долю присутствия именно в Москве, что и было одной из основных целей сделки. Сейчас проекты МИЦ— это наши проекты, которые мы не выделяем в остальном портфеле. У нас нигде, даже во внутренних системах, нет приставки «экс».
Анна Акиньшина(Фото: Михаил Гребенщиков / РБК)
«Заголовки «уволили тысячи сотрудников» не соответствовали действительности»
— В конце прошлого года сообщалось, что «Самолет» планирует сократить порядка 1–2 тыс. сотрудников. Действительноли компания приняла решение расстаться с частью персонала и о каких конкретно подразделениях идет речь?
— Любые изменения в компании направлены на повышение эффективности и выполнение обязательств перед клиентами. В 2024 году мы адаптировались к вызовам рынка. Однако цифры, озвученные в СМИ, недостоверные. Заголовки в стиле «уволили тысячи сотрудников» не соответствовали действительности.
Сейчас в «Самолете» работают порядка 7 тыс. человек (без учета рабочих на площадках). В рамках 2023 года среднесписочная численность сотрудников также оценивалась в 7 тыс.— мы в этих цифрах и остаемся.
Мы сохраняем фокус на развитии и удержании профильных компетенций, а также на работе с высококвалифицированными специалистами. Наша задача— перераспределить кадры, найти оптимальные решения для каждого сотрудника и для компании в целом. Мы гордимся тем, что 5% сотрудников, которые уходили из компании, позже вернулись. Это говорит о сильной корпоративной культуре, основанной на открытости, ответственности и стремлении к развитию.
Цифровая трансформация, в которую мы активно инвестировали, уже приносит результаты. Автоматизация процессов, внедрение ИИ и чат-ботов позволяют оптимизировать трудозатраты и повышать эффективность. Например, чат-боты упрощают работу проектировщиков, а автоматизированные системы закупок проводят скоринг и прогнозируют рост цен на материалы. Это позволяет нам более эффективно распределять нагрузку на сотрудников с более высоким результатом.
Бизнес
Для нас сейчас приоритетное направление, основной бизнес— стройка. Это сердце нашей компании, и мы делаем акцент на повышении производительности и укомплектованности связанных с ней подразделений. При этом мы хотели развивать несколько направлений, добавлявших стоимость нашему основному бизнесу, но не связанных напрямую со стройкой. Например, у нас был проект «Жизнь по подписке», который предполагал продажу ежедневных потребительских сервисов. Его реализацию мы пока приостановили. Но направления, обслуживающие стройку: 10D, проектирование, аналитическая платформа данных,— сейчас уже позволяют экономить, то есть мы видим возврат инвестиций, сделанных в них несколько лет назад.
— Сталкиваетесьли вы сейчас с дефицитом рабочей силы на стройке? Привлекаетели вы специалистов из других стран— Кубы, Северной Кореи, Индии?
— На площадках мы работаем с подрядчиками, соответственно, строителей привлекают именно они. Из каких стран и по каким квотам работники приезжают— это их зона ответственности. При этом мы гарантируем подрядчикам долгосрочные объемы и загрузку. Но нам не хватает около 20% рабочих, прежде всего на отделку.
— В прошлом году «Самолет» обращался в правоохранительные органы в связи с участившимися случаями судов, когда покупатели взыскивают с застройщиков штрафы за некачественную, по их мнению, отделку. Это связано с тем, что к подаче исков граждан склоняют юридические фирмы, поставившие этот процесс на поток. По вашему мнению, как сейчас должен решаться этот вопрос?
— Мы очень часто видим недобросовестное оказание услуг со стороны компаний, которые предлагают потребителям взыскание с застройщиков. Они дают им информацию по устаревшей судебной практике, иногда требуют повышенную оплату экспертизы, даже если клиент передумал судиться с застройщиком. При этом у каждого из наших клиентов есть возможность напрямую обратиться к нам для урегулирования споров. Эту практику мы начали активно развивать с конца прошлого года. Мы готовы находить решения на выгодных для обеих сторон условиях. Процесс заключения мирового соглашения проходит довольно быстро и занимает около месяца. Поэтому мы открыты для взаимодействия именно с нашими клиентами, а не с теми посредниками, которые очень часто оказывают нашим клиентам некачественные услуги.
Анна Акиньшина(Фото: Михаил Гребенщиков / РБК)
«Проблем со спросом мы не видим— скорее сложности с инструментами его удовлетворения»
— В прошлом году прекратила свое действие программа льготной ипотеки под 8%, которая поддерживала продажи жилья эконом- и комфорт-класса. У вас в портфеле много проектов именно в этих сегментах. Как сворачивание программы отразилось на продажах?
— Широкую программу льготной ипотеки ключевые игроки рынка оценивали как меру поддержки (изначально она и была запущена в 2020 году в период пандемии для стимулирования строительной отрасли.— РБК). Поэтому мы прогнозировали, что так или иначе ее объемы сократятся.
Продолжает действовать семейная ипотека, которая для нас как для застройщика, работающего прежде всего в комфорт-классе, является важнейшим инструментом. Но здесь важно, чтобы банки не ограничивали выдачу, как мы это видели в конце 2024 года. На текущий момент у нас доля продаж с ее использованием составляет 60%. Условие для получения такого кредита— наличие ребенка до семи лет. Еслиже будет принята инициатива по распространению программы на семьи с одним ребенком до 18 лет, то нам это очень сильно поможет удовлетворить отложенный спрос именно среди семей с детьми, для которых решение жилищного вопроса стоит наиболее остро. При таком сценарии мы прогнозируем рост потока клиентов на 30–40%, хотя действие ипотечного стандарта нивелирует заметную часть этого роста.
Финансы
— Что изменилось в поведении потребителя после отмены программы льготной ипотеки?
— Наибольший спрос был в июне прошлого года, в последний месяц действия программы. Сейчас проблем со спросом мы не видим— скорее сложности с инструментами его удовлетворения. С текущими ставками по ипотеке этот спрос будет накапливаться. Когда ставки начнут снижаться и достигнут 12–16%, тогда этот спрос может быть удовлетворен.
При этом стоит отметить, что все девелоперы сейчас сокращают квадратные метры предложения. То есть мы выводим новые объемы только в тех локациях, где видим либо отложенный спрос, либо высокую маржинальность реализации. К чему это может потенциально привести? При восстановлении ипотеки на рынке окажется мало метров экспонирования, поэтому цена может существенно возрасти. Мыже не стремимся к увеличению цен, в наших интересах сохранение доступности жилья широкой аудитории.
— Какие инструменты поддержки спроса вы используете?
— Один из них— 100-процентная оплата. Согласно исследованиям, в том числе и от «Дом.РФ», недвижимость все также остается основным инструментом для долгосрочных инвестиций. Поэтому мы активно работаем с теми клиентами, которые хотят вложиться в нее вдолгую. Доля сделок со 100-процентной оплатой прирастает: совокупно за последний квартал она у нас составила 15% в структуре продаж. Мы видим практически понедельное увеличение этого процента, поэтому активно данный способ прорабатываем, стараемся предложить выгодные для клиентов условия. Основной конкурент для нас— депозиты с довольно высокими ставками. Тем не менее мы видим, что люди все больше начинают перекладывать деньги в недвижимость. Особенно на фоне позитивных сигналов по снижению темпов роста инфляции, что позволило регулятору уже третий раз сохранить ставку. Даже сдержанный оптимизм на рынке сразу позитивно отражается на продажах.
Анна Акиньшина(Фото: Михаил Гребенщиков / РБК)
«Любые разрешенные законом виды оплаты должны быть доступны клиентам»
— Растетли доля сделок с использованием рассрочки? Насколько вы разделяете опасения некоторых участников рынка и регуляторов по поводу этого инструмента?
— Мы используем рассрочку, но очень аккуратно, анализируя условия и процент по каждому из проектов. Безусловно, мы слышим опасения регулятора. Наша позиция заключается в необходимости проработки мер контроля и регулирования, которые защитилибы и покупателей, и застройщиков. Мы считаем, что любые виды оплаты, которые разрешены законом, должны быть доступны клиентам, потому что у каждого из них на разных этапах жизни бывают разные ситуации. Например, некоторые покупатели, будучи в ожидании ребенка, приобретают квартиры в рассрочку с расчетом на то, что впоследствии смогут перевести ее в семейную ипотеку.
Внутри компании мы подходим к рассрочке очень взвешенно. Например, она предполагает первоначальный взнос и андеррайтинг клиента. Кроме того, у нас есть и обязательные ежемесячные платежи, которые позволяют отслеживать финансовую устойчивость покупателя. При выдаче рассрочки клиенты проверяются так, как еслибы они брали ипотеку. Мы делаем это силами Самолет Банкаи «Самолет Плюс», они предлагают эту услугу организации рассрочки не только нам, но и другим застройщикам.
Тем не менее мы точно не будем переключаться на продажу большого объема именно по рассрочке. Наш основной инструмент в любом случае— это прежде всего семейная ипотека и другие действующие в регионах присутствия льготные программы.
Экономика
— Приостанавливаетли сейчас компания ввод ряда намеченных проектов или очередей в них? О каких цифрах идет речь?
— Все строящиеся проекты реализуются в соответствии с производственной программой и будут введены. Если вопрос о выводе новых объемов, то компания сфокусирована на развитии федерального присутствия и акцент на регионах обусловлен тем, что мы видим там новые возможности и форматы финансирования. За два года мы вышли в 14 новых для нас городов, в этом году в большей части из них запустятся стройка и продажи. Ожидаем, что доля региональных проектов в продажах в портфеле вырастет до 20%.
«Рынок разделился на до и после ключевой ставки»
— Какой у вас прогноз по продажам жилья на этот год по отношению к предыдущему (тогда он оценивался в 1,3 млн кв. м)?
— По результатам двух месяцев они соответствуют ожиданиям. Снижения объемов реализации относительно 2024 года мы не прогнозируем, оно возможно в конкретных проектах, но за счет широкого портфеля оно компенсируется. Но о том, как мы пройдем год, корректно говорить во второй его половине.
— Сколько сейчас составляет объем нераспроданного жилья у «Самолета»? Как компания им управляет?
— На данный момент доля готового жилья в нашем портфеле оценивается где-то в 15–17%, для нас это в принципе комфортный уровень. При этом оно постоянно растет в цене, поэтому мы либо реализуем его в рынок, либо делаем на его базе ГАБы разных форматов. Также мы отдаем арендное жилье в ЗПИФы. Мы относимся к нему как к ликвидному продукту, которым мы можем управлять. При этом мы контролируем уровень продаж на разных этапах проекта и всегда отслеживаем комфортный для себя уровень остатков. Если понимаем, что он отклоняется от оптимального варианта, то мы можем применять различные меры для того, чтобы выйти на наш целевой темп.
— Изменилсяли процесс взаимодействия с банками? Что на текущий момент происходит с вашей кредитной нагрузкой?
— Предварительные показатели мы озвучили на Дне инвестора в начале декабря 2024 года. Тогда средневзвешенная ставка по долговому портфелю равнялась 12%. Корпоративный долг также находился на комфортном для нас уровне, и по 2025 году мы прогнозировали его снижение. И мы движемся в рамках этого прогноза.
С банками у нас открытый диалог, есть стратегия, маржинальность нашего бизнеса на прежнем уровне; для них важно, что мы подтверждаем рентабельность бизнеса, а они ведут стабильное финансирование.
В части цифр по кредитному балансу в разрезе года всеже корректнее дождаться отчетности МСФО.
Финансы
— Сталоли тяжелее получать проектное финансирование сейчас? Как изменились его условия?
— Рынок действительно разделился на до и после ключевой ставки. Условия получения проектного финансирования ужесточились, особенно для запуска новых проектов. Это одна из причин, почему мы перешли к точечному выводу новых очередей. Процентные ставки по кредитам и проектному финансированию стали выше, чем раньше, что создает дополнительные сложности.
Однако по текущим проектам у нас с банками выстроен конструктивный диалог. Есть договоренности о том, что финансирование по всем комплексам, которые сейчас находятся в стройке, будет обеспечено. В рамках реализации проекта мы и банк— это два партнера, которые обязаны построить комплекс и передать квартиры нашим покупателям.
— В прошлом году курирующий строительную отрасль вице-премьер Марат Хуснуллин говорил о том, что ему критически не нравится рост цен на стройматериалы, так как он влияет на стоимость проектов. Насколько, по вашим подсчетам, сейчас увеличилась их стоимость?
— Мы видим, что рост себестоимости строительных материалов так или иначе коррелирует с инфляцией. При этом отмечу, что у него есть ярко выраженная сезонность. Например, в марте с наступлением весны мы уже видим рост цен на арматуру. Большинство производителей обычно в рамках высокого сезона для стройки пытаются повысить цену, чтобы нарастить свою маржинальность. Но для нас это не является каким-то неуправляемым процессом. Это происходит из года в год, и мы понимаем, как с этим работать, а помогает нашим закупкам автоматический скоринг и прогнозирование роста стоимости материалов.